“共有房产”常见纠纷的法律分析　 　　共有关系中，共有人按份额或共同对共有财产享有完整的所有权，相应地，对共有财产的处分权，应由共有人共同行使或按照份额权行使约定来行使。擅自处分共有财产是无权处分行为。也就是说各个共有人对于共有财产各个部分都享有一定的处分权，不过由于其他共有人处分权的同时存在，这种处分权又是不完全的，行使时需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使权利原则和各共有人权利都应得到相应尊重与保护等因素。共有关系中，共有财产的处分权属于全体共有人。因此，任何共有人行使其相应处分权时，需通过一定条件的满足，如征得其他共有人同意等，转化为共同处分权后，才能产生实际处分效果。另一方面，按份共有的房产与共同共有的房产其主要区别之一在于处分权上。共同共有的房产共有人无权对共有房产进行处分，基于共同共有不确定份额，若部分共有人实施处分行为，则系无权处分行为；按份共有的房产共有人确定了房产份额，享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应的份额，但若处分了全部房产，对其他共有人的部分仍然是实施了无权处分行为。 　　从法律上讲，共有房产属于共有财产，出售时必须征得其他共有人的书面同意；如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。但最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可见，擅自出售共有房产，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下购买房屋的，即在买卖房屋时，第三人并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才可能会承认买卖关系有效，保护第三人也即购房者的权益。表现在司法实践中，如果房产已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房产还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房产共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。 　　比较有争议的问题是，目前发生的许多共有房产交易具体情形，往往是签订买卖合同之后，出卖方（上家）已经收受部分房款或全部房款或一定数额定金，同时已经交付钥匙后一段时期内“毁约”，而此时房产过户手续尚未办理，上家亦拒绝配合继续办理过户手续，导致纠纷。而我国目前法院对于此种情形中合同效力的认定仍拥有一定的自由裁量权。